M1 Régimes de marché

Topique

Le marché de la propriété et de l'investissement traverse différents régimes dans son fonctionnement normal, dont aucun ne constitue une anomalie en soi : marchés haussiers ou baissiers, volatilité élevée ou faible, liquidité élevée ou faible, et modes de concentration ou de dispersion de la propriété entre les acteurs du marché. Les variables qui déclenchent la transition entre ces régimes sont la relation entre le prix du marché et les fondamentaux – la même relation déjà mesurée par l'indice boursier correspondant – et le taux de rotation de la propriété, qui décrit la rapidité avec laquelle le contrôle des actifs change de mains.

Ces régimes constituent le terrain où évoluent les mêmes indicateurs qui, dans leurs formes extrêmes, définissent les trois anomalies de la trajectoire, sans franchir de seuil critique : la relation prix-fondamentaux peut osciller entre marché haussier et marché baissier sans que cette oscillation ne constitue une bulle suivie d'un éclatement ; la volatilité et la liquidité peuvent varier dans des fourchettes normales sans que cette variation ne dépasse le seuil de fragilité qui déclenche une illiquidité systémique ; et la propriété peut être modérément concentrée ou dispersée sans que cette concentration n'isole les autres participants, comme c'est le cas lors de la capture d'entreprises et des oligarchies de propriétaires. Ce qui distingue un régime de marché d'une anomalie, ce n'est donc pas la direction du mouvement, mais son ampleur par rapport aux seuils déjà établis : un marché haussier, avec une relation prix-fondamentaux en constante progression, constitue précisément le régime au sein duquel cette relation peut franchir le seuil extrême qui définit une bulle et son éclatement ; et un ralentissement constant du taux de rotation des biens immobiliers constitue le régime au sein duquel la concentration peut franchir le seuil de la fermeture du système. Les régimes de marché sont donc le point de départ à partir duquel se développent les trois anomalies de cette trajectoire, et non une catégorie distincte.

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